房地产形势，分化是大的趋势。我国房地产前五年普涨，因为当时特殊的货币政策，货币印得太多了，加上前几年房地产确实存在供不应求，所以出现这样的情况。

不管是一线城市，还是三四线城市，房地产行业吸引了太多的资金注入。在正常情况下，在我们这样的处于发展阶段的国家，房地产销售额占GDP的比重，应该是在8%～10%左右，符合常理。但去年房地产销售额占到了14.3%，很显然是整个社会资金过多介入房地产行业。

现在政府货币政策开始稳健，对货币控制得比较严，货币对房价的推动，开始出现衰竭。另外，房地产供需的拐点也已经过了，大概在2012年时，城镇已经达到户均一套房的水平。2013年以后，商品房已供过于求。前几年三四线城市靠卖地日子也过得很好，这样的情况再也不会有，一去不复返了。

所以现在的房地产调整，也是对过去房地产过度繁荣的修正。但是中国作为一个城市化水平还只有53%的国家，以刚需为主的房地产，应该说还是处于发展阶段，不像很多国家房地产已经处于饱和状态，只是发展模式要从前两年超高速超理智的疯狂增长，要回归到理性的正常的轨道上来。

同时，这种修正，对不同城市机会也不太一样。有些城市由于产业结构转型得快，现代服务业发展比较快，第三产业占GDP越大的城市，创业就业的机会就会越多，劳动力流入较多的城市，调整幅度很小，像北京上海几乎没什么调整，现在成交量又开始回升。但有些劳动力人口流出的城市，恐怕未来房价调整的幅度会很大，调整的时间也长，调整到位以后未来很难有上涨的空间。

经济全球化以后，世界出现经济中心化趋势。世界各地都是一样，越来越多的发展机会趋向于中心化，而不是扩散的，中心化的趋势没有建立之前，几乎所有创造就业岗位的产业，都是在向这些经济增长极集中，而不是扩散，这也是世界规律。不是政府号召均衡发展，向三四线城市发展，就能发展得起来的。

美国也是这样，经济增长主要靠东海岸和西海岸，自从经济进入靠服务业为主以后，中部塌陷比我们国家的中部还厉害，美国中部典型的例子就是底特律和芝加哥，在制造业为主的工业化时代非常繁荣，现在芝加哥第三产业发展得虽然还不错，但毕竟是孤零零的一座城市，不像东西海岸，是城市集群。

所以将来城市集群会越来越明显，中国长三角、珠三角和京津冀这样的核心地带，城市越来越大，谁也挡不住。以中心城市为核，周边的城市通过轨道交通，慢慢变成经济增长的城市圈，成为增长极。所以有上升潜力的房地产，会转向城市群周边的中小城市，随着产业的落户，创造就业机会越来越多，这些地方可能房价还会涨。因为房价的上涨空间，背后支撑的是就业机会，没有就业机会，不能吸引外来人口，光靠本地人，房价涨不起来。

中国的城市化过程还没有结束，现在中国的城市化才53%，等城市化进程到70%，至少还要20年才能完成这个过程。中国的人口，未来在全国最终会怎么分布，现在一切都是未知数，还在流动的过程中。

在这二十年中，政府希望控制大城市人口，搞均衡发展，让人口流动到边疆去，到农村去，到不发达的地方去，很难做到。(作者范剑平系国家信息中心首席经济学家兼经济预测部主任)